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Calcular el valor real de una vivienda o como encontrar pisos baratos – El PER

Calcular el valor real de una vivienda o como encontrar pisos baratos – El PER

 

¿Quiere comprar una casa pero está mareado con tantas diferencias de precio? ¿Está cansado de que le tomen el pelo?

Cuando queremos comprar una casa lo principal es saber su precio real. Y también es muy determinante cuando la queremos vender.

Y conseguir este dato es muy fácil, la clave para saber este dato se llama PER: y el PER equivale al tiempo que se tardaría en pagar una casa con la renta de alquilarla:.

Precio venta/precio alquiler

Se lo vamos a explicar:

Supongamos que estamos interesados en comprar un piso en una zona donde viviendas similares se alquilan por 500 euros mensuales.

En primer lugar hay que determinar la rentabilidad de la vivienda puesta en alquiler. Decimos que una vivienda que se alquila por 6.000 euros al año (500 euros al mes) y que cueste 150.000 euros, da una rentabilidad del 4%

Rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler:
6.000/150.000*100 = 4%

Ahora, para sacar el PER, hacemos la operación contraria: dividimos el precio de venta por el precio del alquiler. Y el resultado nos dará el número de años que se tardaría en pagar una vivienda mediante su renta en alquiler. En nuestro ejemplo sería 25 años.

PER de la vivienda:
150.000/6.000= 25 años

Y como el Banco de España, que publica trimestralmente un informe con la rentabilidad media en alquiler de la vivienda en España dice que la rentabilidad actual es aproximadamente del 4% (https://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf), lo que equivale a un PER de 25 años o 300 meses, podemos establecer el valor actual de la vivienda en nuestro ejemplo: debemos multiplicar el precio del alquiler mensual por 300 meses, lo que nos daría el valor correcto según :

Precio estimado de la vivienda:
500*300=150.000 euros

Claro que, este resultado también dependerá de la provincia donde esté situado el inmueble, de la ciudad, del barrio y del estado de la casa.

Y si continúan teniendo dudas, consulte con su agencia de confianza.

Como consecuencia de estos cálculos se pueden crear tablas estimativas que varían con el tiempo. Bankinter sacó una en 2018 que transcribimos:

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Valoración de la vivienda. Notas para el comprador y el vendedor

Tasación del valor de la viviendaValoración de la vivienda. Notas para el comprador y el vendedor

Una de las principales dudas que nos asalta al comprar o vender una casa es la de si estamos comprando o vendiendo caro o barato.

Las agencias inmobiliarias están acostumbradas a los mercados locales y conocen con mucha aproximación el valor de los inmuebles en una determinada zona. Pero para el comprador o vendedor particular la cosa no es tan fácil ya que el precio de una casa está sometido a muchísimas variables (población, barrio o zona, estado del inmueble, nuevo o de segunda mano, tipo…) y, además, el componente subjetivo a la hora de la valoración de una vivienda es en ocasiones muy poderoso, sobre todo para el vendedor.

De todos modos, se puede intentar una aproximación bastante fiable utilizando técnicas financieras básicas. Hoy vamos a explicar algunas de ellas.

1ª.- Una ratio que podemos utilizar para aproximarnos al valor del inmueble es el PER. Este dato señala las veces que está incluido el precio del alquiler en el precio de la vivienda o, dicho de otro modo, es el equivalente al número de años que tardaríamos en pagar la vivienda con las rentas de su alquiler.
La Administración española ofrece estadísticas fiables para ayudarnos en este cálculo. En concreto, el Banco de España, asegura que el PER medio en España es de 21,7 años o 260 meses. Es decir que para pagar una vivienda mediante sus rentas de alquiler necesitamos 260 meses de media. Por ejemplo. si compramos un piso en Dénia en una zona o barrio donde el precio de alquiler mensual no supera los 600 euros, el inmueble no debería costar más de (600€ * 260 meses) 156.000 euros.

2ª.- Otra forma de estimación utilizando los mismos datos es la rentabilidad bruta por alquiler. El mismo Banco de España afirma que la rentabilidad media en España es del 4,6%. Si dividimos el alquiler anual por el precio de la vivienda y multiplicamos por 100 nos dará la rentabilidad anual del inmueble en caso de alquilarlo. En el ejemplo del piso en venta en Dénia cuyo alquiler anual sería de 7.200 euros (600€*12 meses) su rentabilidad anual sería del 5% (7.200/156.000*100), cantidad que se consideraría por encima de la media y bastante superior a la rentabilidad que dan actualmente los productos financieros de los bancos.

Ni que decir tiene que estos cálculos son meramente aproximativos y que, como decíamos antes, las variaciones en el PER o en la rentabilidad bruta pueden ser importantes según ciudades y zonas, o según el tipo de vivienda y su estado. Por otro lado, las zonas con más demanda tendrán el PER más alto. Y lo mismo ocurre si las casas están construidas con calidades altas o bajas.

Nuestra recomendación, siempre, es que consulte a un especialista de confianza. Nuestro grupo de inmobiliarias en Dénia está a su disposición.

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