Tag Archives: Poner precio a la vivienda

Valoración de la vivienda. Notas para el comprador y el vendedor

Tasación del valor de la viviendaValoración de la vivienda. Notas para el comprador y el vendedor

Una de las principales dudas que nos asalta al comprar o vender una casa es la de si estamos comprando o vendiendo caro o barato.

Las agencias inmobiliarias están acostumbradas a los mercados locales y conocen con mucha aproximación el valor de los inmuebles en una determinada zona. Pero para el comprador o vendedor particular la cosa no es tan fácil ya que el precio de una casa está sometido a muchísimas variables (población, barrio o zona, estado del inmueble, nuevo o de segunda mano, tipo…) y, además, el componente subjetivo a la hora de la valoración de una vivienda es en ocasiones muy poderoso, sobre todo para el vendedor.

De todos modos, se puede intentar una aproximación bastante fiable utilizando técnicas financieras básicas. Hoy vamos a explicar algunas de ellas.

1ª.- Una ratio que podemos utilizar para aproximarnos al valor del inmueble es el PER. Este dato señala las veces que está incluido el precio del alquiler en el precio de la vivienda o, dicho de otro modo, es el equivalente al número de años que tardaríamos en pagar la vivienda con las rentas de su alquiler.
La Administración española ofrece estadísticas fiables para ayudarnos en este cálculo. En concreto, el Banco de España, asegura que el PER medio en España es de 21,7 años o 260 meses. Es decir que para pagar una vivienda mediante sus rentas de alquiler necesitamos 260 meses de media. Por ejemplo. si compramos un piso en Dénia en una zona o barrio donde el precio de alquiler mensual no supera los 600 euros, el inmueble no debería costar más de (600€ * 260 meses) 156.000 euros.

2ª.- Otra forma de estimación utilizando los mismos datos es la rentabilidad bruta por alquiler. El mismo Banco de España afirma que la rentabilidad media en España es del 4,6%. Si dividimos el alquiler anual por el precio de la vivienda y multiplicamos por 100 nos dará la rentabilidad anual del inmueble en caso de alquilarlo. En el ejemplo del piso en venta en Dénia cuyo alquiler anual sería de 7.200 euros (600€*12 meses) su rentabilidad anual sería del 5% (7.200/156.000*100), cantidad que se consideraría por encima de la media y bastante superior a la rentabilidad que dan actualmente los productos financieros de los bancos.

Ni que decir tiene que estos cálculos son meramente aproximativos y que, como decíamos antes, las variaciones en el PER o en la rentabilidad bruta pueden ser importantes según ciudades y zonas, o según el tipo de vivienda y su estado. Por otro lado, las zonas con más demanda tendrán el PER más alto. Y lo mismo ocurre si las casas están construidas con calidades altas o bajas.

Nuestra recomendación, siempre, es que consulte a un especialista de confianza. Nuestro grupo de inmobiliarias en Dénia está a su disposición.

Sobre el autor