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Adjudicados bancarios en Denia. Como comprar casas de bancos en Agencias

ADJUDICADOS BANCARIOS
Las ventajas de comprar su vivienda antes de que acabe el año por la subida del IVA y el fin de la desgravación

Ante la subida del IVA (del tipo superreducido -4%- al reducido -10%-) y la eliminación de la Desgravación por compra de vivienda habitual para compradores a partir de 2013, se espera un último trimestre de año con compras de viviendas de última hora, sobre todo para pisos y casas de bancos, antes de la aplicación de las medidas anunciadas.
Los beneficios fiscales se resumen en:
– Ahorro del 6% IVA
– 15% por deducción anual IRPF

Las entidades con las que trabajamos nosotros están anunciando este cambio legislativo al que añaden otras ventajas en la financiación para operaciones realizadas antes del 31.12.2012.

Podemos conseguir para los clientes de Afin – Inmospecialist  que reunan las condiciones la HIPOTECA DEVOLUCIÓN de UCI, un producto que además de aprovechar las ventajas de comprar antes del 31 de Diciembre del 2012, añade la devolución de la comisión de apertura del préstamo hipotecario.

Nuestros clientes deben conocer esto.
A esto hay que sumar la oferta disponible por parte de las diferentes entidades bancarias, en algunos casos con financiación diferenciada o bien con campañas de “cierre de año”

En este gráfico se muestra la evolución al alza de las compras efectuadas en los últimos meses (variación interanual).
Compraventa de viviendas -  Variación anual

Compraventa de viviendas – Variación anual

Visto en la Comprar casa Denia

Para ver casas de bancos en Denia

Sobre el autor

El Banco malo

Banco malo (en inglésbad bank) o, en términos económicos, “fondo para la reestructuración de los activos financieros”, es una entidad financiera pública o semipública que ayuda a limpiar los activos denominados activos tóxicos (p.e., activos inmobiliarios sobrevalorados) de los balances de las entidades integrantes del sistema financiero, comprándoselos a un precio conveniente.

En prevención del posible fracaso de las medidas para atajar la Crisis financiera de 2008 y salvar el sistema financiero de EEUU y Europa, David Rocheplanteó esta vieja solución.

En agosto de 2012 el banco será impulsado y financiado por el Estado Español para absorber suelo y viviendas. Una iniciativa que ya pedían los promotores(Medidas para el impulso del sector inmobiliario en España) para quitar las ataduras a las entidades financieras y ayudar a que el crédito volviera a fluir.1

Fundamentos teóricos

La Crisis financiera de 2008 trae causa del pinchazo de la burbuja inmobiliaria global. Entender estas causas explica por qué es tan difícil solucionar esta crisis:2

Desesperados por preservar el valor de unos activos inflados por esta enorme burbuja de liquidez, los políticos han rechazado la solución dolorosa. Las inyecciones de liquidez, los planes de rescate, la garantía de los depósitos y los paquetes de estímulo fiscal intentan sostener los precios de los activos, cuando lo que hace falta es que caigan hasta su valor real para que puedan ser limpiados. Los políticos sólo han prolongado la crisis

David Roche The Wall Street Journal

Un informe del Banco Mundial en 2002 desaconsejaba políticas “acomodaticias” que alargan las crisis tal como había sucedido en Japón en los años 90, donde no se permitió ajustar el precio de los activos a niveles de mercado.

Variantes

El buen banco malo obliga a los bancos a amortizar esos activos y a limpiar sus balances. Aquellos que son insolventes son recapitalizados, nacionalizados o liquidados

El mal banco malo compra activos tóxicos a precios inflados y de este modo el sistema financiero puede empezar a prestar dinero de nuevo. David Roche concluye:

“Si no se adopta la solución del buen banco malo, el sistema seguirá tan corrupto como antes. Los activos malos seguirán chupando recursos del sistema económico en forma de prestatarios zombis, mala distribución y precio distorsionado del capital, deuda pública y déficits presupuestarios”.

Alemania

Artículo principal: Crisis de liquidez de septiembre de 2008.

El 24 de abril de 2009, el gobierno alemán anunció que estatizaría al Hypo Real Estate adquiriendo el 90% de sus acciones,3 objetivo que fue logrado el 8 de junio del mismo año.4

En mayo de 2009 el gobierno alemán aprobó el proyecto de ley que permitirá a los bancos liberarse de sus activos tóxicos y depositarlos en “bad banks“, entidades creadas expresamente para aparcar estos fondos a cambio de bonos de deuda que el Estado garantizará por un máximo de veinte años.5 En julio el Bundesrat, aprueba una ley que permite que tanto los bancos privados como los estados federados, los bancos públicos regionales y las cajas de ahorro saquen de sus balances los activos tóxicos o invendibles a través de los “bancos malos“.

El 13 de diciembre de 2009 fue creado en Alemania el “banco malo”: el WestLB, semiestatal de Renania del Norte-Westfalia, asumiendo una cartera por valor nominal de 85.000 millones de euros. ,6

El 21 de enero de 2011 el banco hipotecario Hypo Real Estate ha solicitado la creación de un “banco malo”. A ese banco se traspasarían activos por un valor de hasta 210 mil millones de euros.7

Bajo el modelo de ‘banco malo’ aprobado, las entidades pueden depositar sus activos ‘tóxicos’ después de que el valor contable de los activos haya sido calculado por un tercero.8

Irlanda

Su banco malo fue creado en 2009 con la denominación Agencia Nacional de Gestión de Activos en idioma inglés National Asset Management Agency(NAMA). Según afirma Santiago Carbó Valverde, e NAMA tuvo errores de cálculo y una estrategia de garantías desafortunada, creando una confusión que precipitó a Irlanda hacia su rescate.9

NAMA compró los activos dañados en diciembre de 2009 aplicando un descuento medio del 58%, y aunque los precios bajaron bastante más, la gestora está cerrando con beneficios cada año de actividad.10

Bélgica y Luxemburgo

Conocido como Royal Park Investments SA/NV: El banco belga Ageas fue adquirido por BNP Paribas (Corporación Financiera de París y los Países Bajos) el 5 de octubre de 2008. Los activos tóxicos fueron asumidos por los gobiernos de Bélgica y de Luxemburgo.11 .

España

Artículo principal: Crisis inmobiliaria española de 2008.

El primer banco malo en España lo crea la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, entidad que con la transformación de Microbank en Criteriabank permite crear Caixabank sin los activos inmobiliarios integrados en Criteria 2.0 inmobiliaria.12 Este banco malo, que no cotizará, asume tanto a Servihabitat, la filial que gestiona la actividad inmobiliaria y las participaciones en Inmobiliaria Colonial y Metrovacesa, así como una gran parte de la cartera industrial: Gas NaturalAgbarAbertisPort Aventura y Mediterránea.13

El BBVA ha creado a mediados de noviembre de 2011 una unidad en la que acumulará 30 000 millones en activos inmobiliarios, concretamente el 80% de los activos inmobiliarios.14

La entidad heredera de la fusión de las cajas gallegas, presidida por José María Castellano, crea un ‘banco malo’ con los activos ‘tóxicos’, acumulando préstamos de 11 150 millones, de los que 3 000 están en suelo y 1 900 carecen de garantías hipotecarias. Tras la valoración del Banco de España, que redujo el capital fundacional de 1.714 millones a solo 181, la antigua entidad de ahorros se ha quedado con un ridículo 6,8% de Novagalicia Banco.15

“…Los promotores inmobiliarios insisten en que la salida de la crisis, para la economía y también para su sector, pasa por sacar los activos tóxicos del balance de los bancos -valorados en 176.000 millones de euros por el Banco de España-, y se muestran a favor de crear una entidad en la que aislarlos para, una vez reestructurados, volver a ponerlos en el mercado cuando convenga. Así se destaponarían las cañerías del crédito y la economía real podría volver a fluir…”

José Manuel Galindo.16

Para catedrático de la Universidad de Valencia Joaquín Maudos, la creación de un banco malo, por cualquier fórmula, es fundamental para restaurar el crédito Ahora todo está en manos de Rajoy.17

Si se sigue el modelo de Irlanda, la banca entregaría los activos al Estado recibiendo a cambio deuda pública con la que puede obtener liquidez en el BCE y poder dar préstamos. Considerando como el suelo y los créditos a sector inmobiliario están provisionados en un 33% de media. Si el Estado los adquiere con un descuento del 60%, la pérdida ascendería al 27% para las entidades. Pero a ese precio pudiera interesar también a los particulares. Irlanda reactivó el crédito pero quebraron muchas entidades que fueron nacionalizadas con deuda pública.

Siguiendo el modelo de Alemania, el Estado paga a la banca el mismo precio que tienen fijado en sus balances, restando las provisiones realizadas. En contrapartida la banca asume el riesgo de que se tarde mucho en recuperar el precio pagado por los activos, marcado un largo plazo a partir del cual las entidades responderán por la caída de valor. Como contapartida aceptan la obligación de a dar tanto crédito como ayudas reciban.

Pedro Pablo Villasante, secretario general de la Asociación Española de Banca (AEB) considera viable la creación de un “banco malo” para ayudar a entidades inviables, con la condición de que éstas desaparezcan mediante la absorción por otras entidades de mayor solvencia, ya sean españolas o extranjeras.18

Sociedades inmobiliarias

Luis de Guindos señala como no habrá dinero público, el Gobierno no creará un banco malo, ni nada.19 Una vez desechada la opción por un banco malo, el gobierno de Mariano Rajoy busca el lugar donde las entidades puedan depositar activos inmobiliarios, en buena parte provisionados, con la intención de liquidarlos a largo plazo. Este lugar no será un banco malo porque no habrá negocio financiero. Tampoco pueden servir las filiales inmobiliarias porque consolidarían en el balance. Los bancos cederán los activos previa valoración de los mismos.20 Bajo un punto de vista teórico al desprenderse del bien, la entidad financiera libera el riesgo que suponía, con lo que le dejará de consumir capital y podrá conceder préstamos a sus clientes. España está actuando de un modo diferente al europeo y estadounidense. Allí, primero se crearon los bancos malos y luego se recapitalizó el sistema financiero.21 El Gobierno de Zapatero y el Banco de España confiaron en las provisiones anticrisis, un colchón que no existía en ningún otro país y que ha resultado insuficiente. El desplome en bolsa del mes de abril de 2012 evidencia el fracaso de la reforma de De Guindos para devolver la confianza al sector financiero español. La clave está en a qué precio se compran los activos y quién asume la pérdida. Es necesaria la aportación del fondo de rescate europeo, quizás con 100.000 millones.22

Banco Malo o Sociedad de Gestión de Activos

El texto pactado entre España y el Eurogrupo en la madrugada del martes 10 de julio de 2012 compromete al Gobierno de España presidido por Mariano Rajoy a la puesta en marcha de un profunda reforma del sector financiero. Esta reforma, tutelada por el Banco Central Europeo, la Comisión Europea y elFondo Monetario Internacionalincluye la creación de un banco malo que concentrará los activos tóxicos, inmobiliarios, que lastran los balances de las entidades bancarias.23 Ese banco recibirá financiación de la Unión Europea por dos caminos: Inyección de capital en el FROB desde el fondo de rescate europeo y aceptación por parte del Banco Central Europeo de los bonos emitidos como medio de pago de sus compras de activos supuestamente dañados. Así, España dispondrá así de entre 20.000 y 50.000 millones de euros adicionales para financiar el banco malo, que se convierte en el contenedor donde el Estado y/o las entidades acumulan los desechos del sector financiero para luego liquidarlos.24

Cualquier entidad que reciba fondos comunitarios, del tipo que sean, estará obligada a transferir sus activos inmobiliarios al banco malo. Queda por fijar el precio de transmisión de los activos y las autoridades españolas presentarán a finales de agosto una propuesta para crear este organismo, que debería funcionar desde noviembre.25

Para que España acceda al rescate de su banca se fijan 32 condiciones a corto plazo y una de las Condiciones inmediatas, concretamente la número 7 se refiere al banco malo. A fineles de agosto normativa reguladora y en noviembre a funcionar:26

“…7. Preparar un plan integral y un marco legislativo para la creación y el funcionamiento de la compañía de gestión de activos (AMC en inglés, el llamado banco malo). Finales de agosto…”

Condición 7

“…15.Adoptar la legislación para el establecimiento y funcionamiento del banco malo, con el fin de que esté plenamente operativo en noviembre de 2012….”

Condición 15

Inmediatamente se ha puesto a trabajar el nuevo gobernador del Banco de EspañaLuis María Linde y así lo ha reconocido el 17 de julio en su comparecencia en el Congreso de los Diputados de España, donde ha asegurado que se está trabajando en la posibilidad de crear un banco malo o una sociedad gestora de activos tóxicos. El nuevo grupo se construirá a partir de Banco de Valencia.27

El Banco de Valencia podría aglutinar propiedades generadoras de futuras pérdidas provenientes de las cajas intervenidas, extrayendolas de sus balances. De este modo, se garantizará su viabilidad y posterior subasta. Los 30 000 millones del Fondo de reestructuración ordenada bancaria se repartirán entreBankiaCatalunyaCaixaNovagalicia Banco y el propio Banco de Valencia.28

Creación

Este artículo se refiere o está relacionado con un evento reciente o actualmente en curso.
La información de este artículo puede cambiar frecuentemente. Por favor, no agregues datos especulativos y recuerda colocarreferencias a fuentes fiables para dar más detalles.

El Ministerio de Economía de España dará el primer paso el viernes 25 de agosto, con la definición del banco malo, tal como se había comprometido con la troika formada por el Banco Central Europeo, la Comisión Europea y el Fondo Monetario Internacional.29 Las entidades financieras que necesiten ayudas públicas deberán traspasar al banco malo préstamos de dudoso cobro y aunque el Gobierno de España estudia limitarlo al dinero prestado a promotores inmobiliariosBruselas puede imponer la inclusión de cualquier activo deteriorado o deteriorable.30 No solo se trata de créditos adjudicados y dudosos, también cabría incluir aquellos activos que aún no son morosos pero tienen riesgo de serlo.

De los 304 000 millones de euros en créditos a promotores, unos 180.000 millones, corresponderían a créditos morosos, a préstamos que están al corriente de pago pero son de riesgo o activos adjudicados al banco por impago de créditos.

En una primera fase entrarían en el banco malo los activos tóxicos de los bancos rescatados, luego se incorporarían los de otras entidades que, sin haber sido intervenidas, sí requieren ayudas públicas para poder recapitalizarse una vez certifiquen la pérdida de valor de sus activos. Pero ¿cuál es el valor de los activos?.

“…El problema es que un mismo préstamo no es juzgado igual de sano por unas entidades y otras, que hay activos calificados de corrientes pero se han renegociado dos y tres veces. Lo hemos comprobado con los créditos sindicados [los que un grupo de entidades distintas otorgan a una sola empresa]; ese mismo contrato no estaba provisionado en algunos bancos, porque se consideraba normal, estaba provisionado al 30% en otro y más de la mitad en otros… ¿Dónde pones el corte de lo que será el crédito tóxico?”, explican desde una de las firmas que ha auscultado al sector. En opinión de esta fuente, “sería más fácil empezar creando una gran inmobiliaria con los inmuebles adjudicados…”

El País19 de agosto de 2012.

Los promotores inmobiliarios deben participar en la gestión del ‘banco malo’, por ser éstos los que realmente conocen el valor de los activos. Así lo ha manifestado José Manuel Galindo Cueva, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). Galindo ha subrayado que no hay que forzar la liquidación, ya que si se hace así, acabarían perdiendo todo su valor de mercado. Además, la patronal promotora ha sugerido que se acompañe esta venta con apoyo crediticio, pues si no te financian una hipoteca, no puedes comprar una casa. APCE considera que esta decisión, necesaria, llega tarde, señalando que ya lo pidió hace tres años.31

¿Cómo va a funcionar el banco malo?

Según el ministro de Economía y Competitividad de EspañaLuis de Guindos, el FROB va a tener la participación de capital más importante de esta sociedad por tener bajo su control entidades nacionalizadas, que son las que, presumiblemente, más activos venderán al banco malo. El precio al que se valorarán los activos será lo suficientemente bajo para que cuando sean vendidos no generen pérdidas al contribuyente, o se pueda ganar dinero.32

La diferencia entre el valor fijado y el precio actual de mercado se considerará ayuda de Estado y se restará del capital del rescate que recibirán las entidades del Fondo Europeo de Estabilidad Financiera. Este sobreprecio teórico supone un suelo para las bajadas de precios, ya que el principio de uso eficiente de los recursos públicos, que rige las ayudas de Bruselas, exige que el banco malo no pierda en la venta de los activos, esto es, que los venda como mínimo al precio al que los adquiera.33

APCE señala como primera tarea del banco malo estructurar los activos para después darles la salida correspondiente a cada uno. En el caso del suelo, el bien más castigado por la crisis, los bancos se han visto obligados a provisionar en un 80% su valor, por lo que pueden aplicar este porcentaje sin sufrir pérdidas adicionales. Algunos activos tardarán diez años en venderse y otros se pondrán sacar al mercado dentro de un año.34 Los decretos dictados por Guindos obliga a las siguientes provisiones: el 80% del valor del suelo, el 65% de la vivienda en construcción y el 35% de la terminada.35 Al tratarse de un solo gestor, ya que el FROB, reforzado en sus funciones por acuerdo del próximo Consejo de Ministros, asumirá una posición inicial de control, nutriéndose la sociedad de recursos procedentes de Europa, va a ser posible ordenar y clasificar los activos para su venta, elegir dónde debe actuar en cada momento y optimizar su precio, en vez de tener a varias entidades compitiendo entre sí.

Para Rafael Pampillón, director de Análisis Económico de IE Business School, el banco malo proporcionará liquidez a las entidades que cedan sus activos y servirá para facilitar crédito a familias y empresas.36

Vero original en Wikipedia

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Sobre el autor

La morosidad y la contracción del crédito nos indican el fin de una era

Marco Antonio Moreno  18 de agosto de 2012 | 12:00

Evolución del crédito en la banca española

Tal como habíamos advertido en un post del mes pasadoel nivel de morosidad de la banca española alcanzó su récord histórico en junio. Ya JM nos ha contado el detalle de esta informacióny por ello en este post he optado por presentar algunas gráficas con los datos del Banco de Españapara abordar la peculiar situación que enfrentamos y que nos lleva a situaciones desconocidas. En esta primera gráfica presento la evolución del crédito del sistema financiero español desde enero de 1962 hasta junio de 2012.

Aunque durante décadas la expansión del crédito fue casi inexistente, entre mediados de los años 80 y mediados de los años 90 esta expansión se aceleró levemente. Pero es desde 1996 cuando comienza una aceleración vertiginosa y creciente que no se detendrá hasta la quiebra de Lehman Brothers. Durante 12 años la expansión del crédito fue el verdadero motor de la economía, con la creación de la burbuja inmobiliaria, que ayudó a hacer pensar que todo iba bien en España. Tan sólida fue esta expansión, que en estos doce años el nivel del crédito se multiplicó más de seis veces pasando de 300.000 millones de euros en 1996 a 1,9 billones de euros en 2008. Desde entonces, la expansión del crédito se ha revertido convirtiéndose en fuerte contracción de crédito por la vía deldesapalancamiento financiero.

 

Por eso que esta crisis marca un punto de inflexión importante para España y esta gráfica de medio siglo lo confirma en su cambio de tendencia. Lo que se ha producido no es un estancamiento del crédito o un “amesetamiento” sino directamente una acelerada contracción que se mantendrá por el resto de este año y parte del próximo. Con esto, España pone fin a una etapa de consumo y derroche iniciada en los años 90 que contribuyó a crear la burbuja inmobiliaria. En la siguiente gráfica podemos ver en detalle la expansión del crédito iniciada en 1996 y que ha culminado en un shock contractivo.

Volumen créditos banca española

Nivel de Morosidad y Tasa de Morosidad

Ahora corren otros tiempos y mucho de ese crédito solicitado en el período de la euforia se encuentra entrampado en la morosidad y nunca será devuelto. En la siguiente gráfica presento la Tasa de Morosidad para la banca española desde enero de 1999 a junio de 2012. Como habíamos advertido en este artículo de hace un mes, la morosidad del sistema financiero español llegó a su máximo histórico en el mes de junio con el 9,42 por ciento, pulverizando el récord de febrero de 1994 cuando alcanzó el 9,15 por ciento. Cabe destacar que la morosidad en mayo fue de 8,95 por ciento, y en abril de 8,72 por ciento. En junio del año pasado era de 6,69 por ciento, lo que indica el rápido aumento en los impagos.

Tasa de Morosidad de la Banca Española

Un dato revelador que nos aporta esta grafica es que en la década previa al estallido de la crisis, la tasa de morosidad fue declinando paulatinamente hasta alcanzar un mínimo de 0,75% en junio de 2007. Este era un dato que potenciaba la retroalimentación del crédito por las sinergias del sistema financiero. A mayor cantidad de deudores que cumplen con sus pagos, más rentable se hace la generación de crédito para la banca y más créditos se otorgan. La siguiente gráfica presenta el nivel de morosidad y aporta otro enfoque al problema.

Nivel de morosidad de la banca española

En esta gráfica tenemos el volumen nominal de impagos (1999-2012) que durante una década se mantiene en torno a los 10.000 millones de euros. Es decir que pese a que los préstamos aumentaban (gráficas 1 y 2), el nivel de impagos se mantenía constante contribuyendo a disminuir la tasa de morosidad (gráfica 3). La morosidad no crecía paralela al crédito sino que disminuía exacerbando más el entusiasmo crediticio.

Ahora la situación es completamente inversa. La crisis y el desempleo han aumentado la morosidad del sistema financiero mientras las operaciones de crédito se desploman. Estos dos hechos son la cara opuesta a la vivida en el período de la euforia dado que potencian la espiral contractiva favorecida por el viento de cola de la recesión y el desempleo. Todo indica que la tasa de morosidad seguirá aumentando y que el crédito seguirá en contracción durante el resto de este año y buena parte del próximo. Por eso que lo que estamos viviendo no es sólo un punto de inflexión sino más bien el fin de una era.

En El Blog Salmón | La banca rompe su techo histórico de morosidad al superar el 9,4%España se aproxima a superar el récord de morosidad que data de 1994

Ver Noticia original en El Blog Salmón

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Problemas para pagar nuestra hipoteca: alguna soluciones para evitar llegar al embargo

Problemas para pagar nuestra hipoteca: alguna soluciones para evitar llegar al embargo

  • Conviene comprobar si la hipoteca cuenta con seguro de protección de pagos o desempleo.
  • Hay que avisar a tiempo al banco de que no podemos pagar y abaratar la mensualidad.
  • Se puede negociar la dación en pago con el banco (que no está obligado).

Los últimos datos del Poder Judicial (CGPJ) señalan que los desahucios de viviendas se han disparado durante el primer trimestre de este año en España, cuando alcanzaron la cifra de 517 diarios.
Sin embargo, en 2011 se iniciaron 77.854 procesos de ejecuciones hipotecarias, lo que supone un descenso del 16,9% en comparación a un año antes, y la primera reducción tras tres años consecutivos de aumento, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
La tasa de mora hipotecaria está en el 2,74%. Una tasa baja porque con la caída del euríbor muchos hipotecados están pagando cuotas más bajas y porque solo un 8% de los hipotecados están en paro.
De hecho el 6,63% de los trabajadores desempleados se vio afectado por el inicio de un proceso de ejecución hipotecaria desde el inicio de la crisis hasta el cierre del pasado año.

Nueve posibilidades de salvar la hipoteca
El embargo está más cerca de lo que podamos pensar. Pero hay soluciones para evitarlo si es que no podemos pagar nuestra hipoteca; las que resume HelpMyCash:

Seguros
Comprobar si la hipoteca cuenta con un seguro de protección de pagos o desempleo, ya que esto cubriría las cuotas mensuales impagadas de hasta doce meses.
No esperar hasta el último momento
Si, por ejemplo, faltan pocos meses para que se nos acabe el paro, ahora es cuando todavía tenemos opciones y capacidad de maniobra. Pensemos que, en el momento en que dejemos de pagar, no solo perderemos nuestra vivienda y todo lo invertido hasta la fecha, sino que nuestra deuda aumentará todavía más a causa de los intereses de demora, comisiones de impago, costes judiciales, etc. Hay que evitar a toda costa llegar a esa situación.
Tomar parte activa en el asunto
Lo primero es avisar al banco de que, dentro de poco, no vamos a estar en disposición de seguir pagando, e intentar negociar con él una cuota más barata. Entre las opciones para abaratar la mensualidad, encontramos:
Carencia de capital
Capital diferido o “balloon”
Alargar el plazo de amortización
Reunificación de deudas.
Vender cuanto antes
Si no estamos absolutamente seguros de que nuestra situación económica mejorará en breve, es necesario mentalizarse de que es mucho mejor vender la casa cuanto antes, aún si es por menos del valor de nuestra deuda. Por un lado, si comunicamos al banco nuestra intención de vender, aumentamos las posibilidades de que se muestre dispuesto a negociar una reducción de la cuota o unos meses de tregua mientras dura nuestro problema. Por otro, será mucho mejor deber 10.000 euros (imaginemos que esa es la diferencia entre nuestra hipoteca y el precio que ofrece el comprador) al banco que 100.000.
Dación en pago
Recordar que la ley dice que la dación en pago no es obligatoria para los bancos, pero no que el hipotecado y su banco no puedan llegar a este acuerdo si a ambas partes les parece bien. Solo pueden tener acceso a esta medida las personas cuyo banco se haya adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias y además cumplan con seis requisitos:
Todos los miembros de la familia han de estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.
Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad.
La vivienda no ha de superar los 200.000 euros (aunque depende del tamaño de la población).
La hipoteca no ha de tener avalista. En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.
Casos que no estén en procedimiento de ejecución.
La vivienda ya está gravada con cargas posteriores.
Asociaciones
cudir a asociaciones de consumidores o de afectados por la hipoteca como la PAH, que ayudan a los hipotecados con problemas de pago proporcionándoles información, llevando a cabo actos públicos y concentraciones, emprendiendo acciones legales y logrando evitar algunos embargos (leer cómo la PAH frena los desahucios).
Prórroga
Recordar que, una vez subastada la vivienda, la persona afectada puede solicitar una prórroga del plazo concedido para el desalojo en atención a sus circunstancias personales.
Actividad profesional
Tener en cuenta que, en el supuesto de que la vivienda hipotecada esté ligada a una actividad profesional o empresarial, no podrá iniciarse su ejecución, si el afectado es declarado en concurso.
Pagar a tiempo
agar lo adeudado antes de que empiece el proceso de embargo. Desde el primer impago hasta que empiecen los trámites del desahucio pueden transcurrir 6 meses. Si en ese tiempo logramos reunir el importe de las cuotas impagadas más los intereses y comisiones de demora acumulados, podremos detener el embargo.

Ver noticia original en 20minutos

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Quiero comprar casa en Denia: ¿voy al banco, busco a una Agencia Inmobiliaria o la compro directamente del propietario?

Con los vaivenes que están sufriendo los mercados financieros, la crisis del euro y el continuo ajuste del precio de la vivienda, los clientes vendedores y compradores de viviendas andan abrumados.

¿Si quiero vender que hago, a donde me dirijo?: ¿intento vender directamente o solicito los servicios de una Agencia inmobiliaria?. Y si quiero comprar, ¿qué hago?, ¿voy a un banco, intento comprar directo a los propietarios o me dirijo a una Inmobiliaria?.

Ante un escenario tan revuelto, con los precios de la vivienda locos y con tanto producto inmobiliario en manos de los bancos, podría parecer recomendable que el vendedor intente la venta directa de su casa y el comprador se dirija, en primer lugar, a los bancos y, en segundo, a la busca de propietarios particulares asfixiados por la hipoteca.
Sin embargo, en este singular contexto, lo más recomendable sería acudir a un especialista inmobiliario por las razones que se describen a continuación:

1ª.- Atención personalizada:
En el caso del comprador, el banco no es un profesional inmobiliario y sus agentes comerciales, abrumados por sus nuevas funciones (para loas que no se han preparado) no van a atenderle como lo hará un profesional inmobiliario. Ni precisarán su perfil comprador, ni conocen las zonas ni los precios medios de los sectores urbanos y no podrán asesorarle debidamente en este aspecto. Si el comprador se dirige al propietario, este lo único que quiere es vender su casa y no podrá ni querrá asesorarle sobre dudas o interrogantes que pueda el comprador plantear.
Sólo el profesional, tras precisar el perfil del comprador y valorar debidamente sus necesidades y recursos, podrá atenderle debidamente.
Y si es vendedor, sólo podrá ofrecer a su cliente los datos sobre su casa y no dispondrá de respuestas a las preguntas genéricas sobre el mercado en la zona.
El agente inmobiliario, sin embargo, podrá, tras valorar primero su perfil y las causas de su “urgencia” por vender, tranquilizar al propietario atenuando esta urgencia o alentándola según el caso.

2ª.- Mejores precios:
Si el comprador se dirige al banco o directamente al propietario difícilmente conseguirá descuentos significativos respecto al precio en oferta. En ambos casos ninguno de los dos se dedica a estas funciones y pronto se enrocarán en una cantidad cercana a su oferta de salida.
Sólo el intermediario inmobiliario está en condiciones de llevar a cabo la negociación a la baja del precio de salida del inmueble y podrá conseguir un mejor precio.
Y en el caso del cliente vendedor podrá asesorarle adecuadamente sobre el precio aconsejable de salida según los precios medios de su zona para no perder el tiempo (y a veces la vivienda) con precios de salida alejados de su segmento de mercado.

3ª.- Mejor conocimiento del mercado:
Ni los bancos ni el propietario particular conocen el mercado y no pueden asesorarle debidamente al respecto. La agencia inmobiliaria conoce al detalle los movimientos de precios y las oportunidades de la zona y es la única que podrá atenderle debidamente. Tanto a los clientes vendedores como a los compradores.

En conclusión: ante la creciente incertidumbre de los mercados, tanto vendedores como compradores prefieren ponerse en manos de profesionales inmobiliarios.

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Economía. Es difícil pero tenemos que salvarnos

Economía. No nos salvamos.

Televisión española anunciaba hoy que la deuda pública española había alcanzado los 774.549 millones de euros, a un ritmo de crecimiento -durante los tres primeros meses del año- de 436 millones por día. Esto significa una remontada de 39.588 millones más con respecto al trimestre anterior (734.961.000 a 31 de diciembre), a pesar de los programas de ajuste que han llevando a cabo Gobierno central y autonómicos durante este periodo, y del 100% desde el 2008 – el estallido de la crisis- cuando sólo representaba el 35,8% del producto interior bruto). Y esta cantidad no incluye los 100.000 millones prometidos por Europa el sábado pasado, destinados a sanear la banca española.
Este endeudamiento representa el 72,1 % del PIB (unos 1.062.591 millones), el nivel más alto desde hace casi un siglo (76,7% en 1913). Aunque no es mucho si lo comparamos con el mayor nivel de deuda pública alcanzado, según el FMI, del 162% que se alcanzó en 1880, tras el pánico bancario que produjo la fuerte concentración del riesgo crediticio en el sector ferrocarril (el ladrillo de ahora), lo que provocó el hundimiento del sector financiero (de 60 bancos existentes solo sobrevivieron una quincena). El Gobierno además presagia que llegaremos a un 79,8% del Producto Interior Bruto (PIB) a finales de año (superaremos el nivel de 1913).
Si repartimos esta carga entre la población de España salimos a más de 16.500 euros por cada español. Pero si lo repartimos sólo entre la población productiva, la cifra resultante es de escándalo.
Estos cálculos nos llevan necesariamente a una situación de impago (nada raro para una nación que ha quebrado unas 13 veces desde 1800).

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Pisos en Denia a 600 euros o como viajar en el tiempo

 

Pisos en Denia a 600 euros o como viajar en el tiempo

Hace unos días El País publicaba un artículo, firmado por 3 prestigiosos catedráticos españoles emigrados al extranjero, en el que se criticaba el fuerte ataque de victimísmo que está sufriendo la sociedad española, como respuesta a la dura negociación económica con Bruselas: Europa no nos quiere, el BCE no nos ayuda, nosotros hemos hecho nuestros deberes, nos tienen manía…

Los profesores (de economía para mas señas) demuestran en su artículo como esta falacia, tan enraizada en la mentalidad española, no tiene ningún fundamento: tras varios años de crisis nadie en España ha conseguido levantar cabeza, los bancos cada vez están más hundidos, las reformas y ajustes de los diferentes Gobiernos no han conseguido más que agudizar el desasosiego de los mercados y las mentiras contables y de todo tipo de los gobiernos autonómicos (y centrales) demuestran que, en nuestro país, el desequilibrio estructural y constitucional es mucho más que una anécdota.

Es obvio que nadie en España ha hecho los deberes o, al menos, nadie los ha hecho bien; Europa, en cambio, ha demostrado una gran comprensión hacia nosotros -y la continúa manifestando-, con su paciencia infinita ante tanta mentira o concediéndonos créditos blandos, como el último de 100.000 millones, a pesar de las críticas crecientes de algunos sectores políticos españoles, que sólo ven en estas ayudas financieras la mano negra  de la gran banca europea, que sólo busca (dicen ellos), con sus oportunistas operaciones monetarias, sacar más leña del árbol caído.

Algunas voces, en un tono cada vez más airado, exigen mano dura con nuestros socios. El orgullo español (somos pobres pero vanidosos) amenaza con abandonar el euro si nuestros “amigos” no se avienen a razones, olvidando que pertenecemos a un club supranacional que (a pesar de sus sombras, dudas y contradicciones) tiene sus propias reglas, forjadas al calor de muchos años de democracias y de respetos mutuos, y sin parecido alguno con las nuestras, nacidas de un mundo donde algunos sobreviven gracias a la estafa y al engaño y donde la simple expectativa de honradez levanta sonrisas (al menos entre ciertos estamentos). Dicen estas voces que la salida del euro aumentaría nuestro margen de maniobra y nuestra competitividad. Que eliminaríamos de inmediato toda la deuda pública y privada. Y que (finalmente el broche) con nuestro portazo dejaríamos con cara de tonto a nuestros ricos socios europeos. Otra machada tan inútil como paranoica.

Ocurriría exactamente al revés: la salida del euro significaría una devaluación monetaria tan significativa que, en sus primeros momentos, rondaría el 60%, con lo que las importaciones (sobre todo tecnología e hidrocarburos) se convertirían en inasequibles para el ciudadano medio, la mayoría de los bancos quebrarían y se imposibilitaría, para siempre, la devolución de la deuda pública y privada. Y lo que es peor, en un mundo cada vez más globalizado, seríamos expulsados del único club que nos ha admitido y que es, para más INRI, nuestro escenario natural. Con lo que, en consecuencia, la famosa competividad no sólo no aumentaría sino que disminuiría: y sin mercados nos tendríamos que comer nuestros propios pepinos y tomates. Y, que sepamos, de la autarquía y el aislacionismo nadie ha sobrevivido. Sería la vuelta a los tristes años 50.

A los nostálgicos de los viajes al pasado habría que preguntarles: ¿le gustaría volver a un tiempo donde nuestros hijos, desnutridos y con la cara llena de mocos, bebían leche de polvo procedente de ayudas internacionales?; ¿a un tiempo donde nuestros únicos viajes al extranjero eran a la vendimia francesa o de albañil a Alemania?. ¿A un tiempo en el que un piso en Denia costaba tan sólo 600 euros (100.000 pesetas), pero nadie lo podía comprar?

Intentemos convencer a Europa de que, aunque algunos se empeñen en demostrar lo contrario, ya NO somos un país de pícaros ladrones de gallinas. Y perdonen la expresión, pero es que nos va el futuro en ello, el nuestro y el de nuestros hijos.

 

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¿El rescate a la banca bajará el precio de la vivienda?

El rescate a la banca.

¿El rescate que Bruselas aprobó el sábado pasado para la banca española va a traer consecuencias para el precio de la vivienda en la Costablanca?.
Depende.
En abril, el precio de la vivienda en la Comunidad Valenciana ya había bajado un 30% desde los valores máximos alcanzados en 2007, con un descenso acumulado de un 8,1% en el primer trimestre de 2012, lo que da una idea de la aceleración de la caída en sus últimas fases.
La banca, transformada (por necesidad) en la primera inmobiliaria del país, había jugado un papel muy importante en esta bajada de los precios, ofreciendo inmuebles como “gangas y chollos” a precios de hace 20 años, con rebajas de hasta el 55%. De hecho en Denia y comarca se podían (y se pueden) encontrar pisos a partir de 35.000 euros.
¿Pero que esconden estas “rebajas”?: Normalmente son pisos a reformar, sin ascensor, en barrios periféricos o en fincas con problemática social o con una antigüedad superior a 40 años. Para muchos de estos inmuebles su necesaria “actualización estructural” comporta unos dispendios que les aproxima al precio real de mercado de un piso por estrenar. No son, en consecuencia, “gangas” ni “chollos”.
La Banca, que se ha resistido hasta el momento a actualizar sus activos por razones obvias, parece que, con su obligado rescate, va a cambiar radicalmente de paradigma. Con cierta inmediatez y bajo la vigilancia de la troika europea, no le va a quedar más remedio que poner al día sus balances. Los pisos que todavía tienen valorados a precios de 2007 los van a tener que rebajar. Es una exigencia de la troika que traerá cola.
O no… depende de lo en serio que se tome la troika su trabajo.

Ver casas de bancos en Denia

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