Category Archives: Práctica inmobiliaria

ProfesionalInmo Valencia 2017

ProfesionaInmo Valencia-

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ProfesionalInmo

Ayer asistimos al evento ProfesionalInmo, Organizado por el Colegio Api de Valencia.
En la jornada, a la que asistieron unos 300 profesionales inmobiliarios, se abordaron temas de gran actualidad como el marketing inmobiliario, las nuevas tecnologias o al regulalión del sector. El evento contó con la presencia de los ponente José Maria Gay de Liebana, Cesar Villasante, Jose Luis Polo y Vicente Albert

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¿Comprar casa en Dénia ahora o esperar? Consejos

¿Comprar casa en Dénia ahora o esperar? Consejos y datos objetivos.

¿Es el momento de comprar una vivienda o deberíamos esperar a una mejor coyuntura político-económica?

El mercado de la vivienda español lleva varios meses sometido a innegables avatares político-económicos de gran calado, los cuales influyen en gran medida en la toma de decisión de los agentes vendedores, pero sobre todo en la de los compradores.

Causas de la incertidumbre

1º.- España está desde diciembre sin Gobierno. Como todo el mundo sabe los partidos políticos no consiguieron, tras las elecciones del 20D, llegar a ningún pacto entre ellos para formalizar un Gobierno estable al frente de la nación. Los políticos nos han tenido muchos meses entretenidos con cábalas, ocurrencias y buenos deseos, pero sin concreción ni resultado positivo alguno. Y las nuevas Elecciones Generales convocadas para el 26 de junio no parece que vayan a despejar ninguna incógnita de forma inmediata… al menos pasaremos todo el verano sin gobierno. Y para postre, los partidos emergentes auguran cambios estructurales importantes en la vida político-económica del país.

2º.- La posible salida de Reino Unido de la Unión (Brexit) y la crisis de los refugiados han sido también dos constantes en los últimos meses que han emponzoñado el libre discurrir de la vida social y económica del país. Ambos porque ponen en jaque el proyecto mismo europeo.

Esta incertidumbre política y económica provoca, además de un claro desencanto con los políticos, gran nerviosismo entre el ciudadano de a pie y, en general, desanima al pequeño inversor y a algunos compradores de vivienda que no saben qué camino tomar.

¿Comprar ahora o esperar?

Aunque no es nuestro propósito predecir escenarios posibles para el mercado de la vivienda, las preguntas que a diario nos hacen nuestros clientes nos obligan a poner en sus manos los datos objetivos de que disponemos, para que les ayuden en la toma de decisiones.

1º.- Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007 el precio de la vivienda había alcanzado una depreciación aproximada de un 40 – 48% en algunas zonas del Mediterráneo. Sin embargo, la tendencia a la estabilización en los últimos meses ha sido muy notable y el escenario a corto plazo indica posibles subidas del precio de la vivienda según zonas.

DATOS OBJETIVOS:

a.- nunca ha estado tan barata la vivienda desde 2007

b.- según el INE ya ha comenzado a subir

c.- en Dénia y comarca se ha llegado ya al punto de estabilización

d.- Este dato aconsejaría comprar, antes de que los precios suban.

2º.- La coyuntura político-económica española es ciertamente complicada pero no afecta ni puede afectar al mercado de la vivienda.

DATOS OBJETIVOS:

El comprador no ha hecho caso de la coyuntura. En nuestra agencia inmobiliaria en Dénia las solicitudes de compra de casas en los primeros 5 meses del año han aumentado un 27% respecto al mismo periodo del año anterior (955 en 2015, 1.213 en 2016).

3º.- Aunque el Brexit puede ser un hecho, los compradores británicos han hecho hasta la fecha caso omiso de la posible salida del Reino Unido de la UE.

DATOS OBJETIVOS:

Los británicos continúan siendo los principales compradores de vivienda en España entre los extranjeros con el 22% del total de demanda exterior (en el primer trimestre de 2016, han adquirido 2.814 propiedades) y sus compras aumentaron un 44% respecto a 2015.

4º.- Si el Brexit llegara a consumarse tendría consecuencias positivas indirectas para el mercado inmobiliario español y para la economía de la nación.

DATOS OBJETIVOS:

Tras la salida de los británicos, el más importante efecto positivo vendría del Banco Central Europeo. Para esquivar un parón en la recuperación de la zona euro, caídas de las Bolsas y un menor gasto de las familias y empresas, volvería a bajar el tipo de interés al que presta dinero a los bancos.

También inyectaría más dinero a la economía. Las consecuencias serían un Euribor más negativo y un aumento de préstamos hipotecarios.

Por otra parte, no sería raro que para evitar un referéndum en cualquier país de la zona euro, la CE relajara los planes de reducción del déficit públicos de los distintos países. Esta acción evitaría nuevas recortes en algunas partidas del presupuesto de las administraciones públicas y permitiría a muy corto plazo un mayor crecimiento de la economía española.

5º.- Ningún cambio estructural de carácter político puede afectar al mercado residencial español, ya que cuanto más avanzado o progresista fuera más beneficia al propietario.

DATOS OBJETIVOS:

Medidas sobre vivienda de la izquierda política española: alquiler estable y asequible, garantías de defensa y de prueba en el procedimiento de la ejecución hipotecaria, derecho a la dación en pago, eliminación de las cláusulas abusivas, primera y única vivienda inembargable.

Para saber más: Evolución ventas de la vivienda en Dénia,  Evolución precio de la vivienda en Dénia

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Valoración de la vivienda. Notas para el comprador y el vendedor

Tasación del valor de la viviendaValoración de la vivienda. Notas para el comprador y el vendedor

Una de las principales dudas que nos asalta al comprar o vender una casa es la de si estamos comprando o vendiendo caro o barato.

Las agencias inmobiliarias están acostumbradas a los mercados locales y conocen con mucha aproximación el valor de los inmuebles en una determinada zona. Pero para el comprador o vendedor particular la cosa no es tan fácil ya que el precio de una casa está sometido a muchísimas variables (población, barrio o zona, estado del inmueble, nuevo o de segunda mano, tipo…) y, además, el componente subjetivo a la hora de la valoración de una vivienda es en ocasiones muy poderoso, sobre todo para el vendedor.

De todos modos, se puede intentar una aproximación bastante fiable utilizando técnicas financieras básicas. Hoy vamos a explicar algunas de ellas.

1ª.- Una ratio que podemos utilizar para aproximarnos al valor del inmueble es el PER. Este dato señala las veces que está incluido el precio del alquiler en el precio de la vivienda o, dicho de otro modo, es el equivalente al número de años que tardaríamos en pagar la vivienda con las rentas de su alquiler.
La Administración española ofrece estadísticas fiables para ayudarnos en este cálculo. En concreto, el Banco de España, asegura que el PER medio en España es de 21,7 años o 260 meses. Es decir que para pagar una vivienda mediante sus rentas de alquiler necesitamos 260 meses de media. Por ejemplo. si compramos un piso en Dénia en una zona o barrio donde el precio de alquiler mensual no supera los 600 euros, el inmueble no debería costar más de (600€ * 260 meses) 156.000 euros.

2ª.- Otra forma de estimación utilizando los mismos datos es la rentabilidad bruta por alquiler. El mismo Banco de España afirma que la rentabilidad media en España es del 4,6%. Si dividimos el alquiler anual por el precio de la vivienda y multiplicamos por 100 nos dará la rentabilidad anual del inmueble en caso de alquilarlo. En el ejemplo del piso en venta en Dénia cuyo alquiler anual sería de 7.200 euros (600€*12 meses) su rentabilidad anual sería del 5% (7.200/156.000*100), cantidad que se consideraría por encima de la media y bastante superior a la rentabilidad que dan actualmente los productos financieros de los bancos.

Ni que decir tiene que estos cálculos son meramente aproximativos y que, como decíamos antes, las variaciones en el PER o en la rentabilidad bruta pueden ser importantes según ciudades y zonas, o según el tipo de vivienda y su estado. Por otro lado, las zonas con más demanda tendrán el PER más alto. Y lo mismo ocurre si las casas están construidas con calidades altas o bajas.

Nuestra recomendación, siempre, es que consulte a un especialista de confianza. Nuestro grupo de inmobiliarias en Dénia está a su disposición.

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Declaración de la renta

Cómo tributar tu vivienda en la declaración de la renta

Este año todas las personas que tributamos deberemos presentar la declaración de la renta del ejercicio fiscal de 2015, entre el 9 de abril y el 30 de junio. Si éste es también tu caso y posees viviendas a tu nombre y que no estén sujetas a actividades económicas, deberás conocer las diferentes maneras en las que se pueden tributar. Continue reading

Factores para tasar una vivienda

Factores que influyen en la tasación de una vivienda

A la hora de poner en venta una vivienda es necesario saber qué valor tiene, tanto por parte del vendedor, para hacerse una idea de cómo puede estar el precio con las condiciones actuales del mercado, como por la del comprador, que necesite solicitar una hipoteca para financiar la compra. Y es que los bancos ofrecen sus préstamos en función de la tasación que se realiza en cada caso, por lo que será obligatoria su realización por parte del comprador. Continue reading

¿Cuanto costará tasar mi casa?

¿Cuanto costará tasar mi casa?
Si necesita tasar su casa para ponerla a la venta el artículo que sigue (La Vanguardia) le puede ayudar a precisar el coste actual de mercado, de que circunstancias depende el valor de tasación o como determina el valor cada banco.
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